Máte v plánu koupit si vlastní byt nebo rodinný dům, a přemýšlíte, jakým způsobem uhradíte kupní cenu? Jen málokdo má k dispozici vlastní peníze na celou cenu nemovitosti. Když pomineme skutečnost, že koupit nemovitost "za hotové" vás ve většině případů připraví o celkem dost peněz, a nijak tím neušetříte, tak je to jedna z nejrychlejších variant pro úhradu kupní ceny.
Většina zájemců o vlastní nemovitost kvůli nedostatku vlastních financí, a pro lepší podmínky financování hypotékou, ale raději využívá financování úvěrem. Některé nabídky hypoték jsou opravdu výhodné, některé se jen jako výhodné prezentují, ale realita při následném splácení je někde úplně jinde. Je proto potřeba si nejdříve porovnat, která varianta řešení, a samozřejmě i nabídka, bude vhodná a nejvýhodnější zrovna pro vás. Neexistuje totiž univerzální řešení pro každého.
Jak porovnávat jednotlivé nabídky a podle čeho se řídit?
Myslíte si, že je pro porovnání nejdůležitější jen úroková sazba a výše splátky? Bohužel se mýlíte. Úroková sazba je jedním z důležitých parametrů pro celkové posouzení, ale pro přesnější porovnání musíme hodnotit něco úplně jiného. Do porovnání se promítnou hlavně vstupní poplatky, a také způsob čerpání úvěru. Toto vyčíslení nákladů, které se označuje jako RPSN ale také není přesné. Banky totiž mají povinnost do něj uvádět veškeré náklady a pravděpodobné náklady spojené s hypotékou. Tyto náklady ale nemusíte hradit, a tím pádem může jít o zkreslené porovnání.
Jak tedy porovnat výhodnost jednotlivých variant a nabídek? Každý zkušený hypoteční specialista, který nepracuje pro banku, ale pro své klienty, vám dokáže spočítat náklady spojené se splácením hypotéky. Nelze ale spočítat celkové náklady po celou dobu splácení. Tím byste věděli jen pravděpodobný náklad. Dá se ale spočítat, jaké budou přesné náklady spojené s hypotékou, během prvního období fixace. Máte totiž všechny potřebné podklady k výpočtu, a v porovnání je pro vás důležité se podívat, kolik celkem za toto období první fixace, po odečtení daňové úspory zaplatíte ze svého, a hlavně jaký bude zůstatek úvěru na konci hypotéky.
Tipy a triky, jak z vás banky a spořitelny vytáhnou peníze navíc
Sleva na úrokové sazbě za životní pojištění
Banky samozřejmě nabídnou slevu na úrokové sazbě, pokud si u nich necháte zřídit bankopojištění. To ale není nijak zásadně výhodné. Sice tak ušetříte na splátce hypotéky, ale platíte si navíc za pojistku, která kryje jen malou část rizik. Někdy vám banka dokonce umožní si toto pojištění i předplatit a zaplatit ho z úvěru. Okamžitě odmítněte, protože si tím navýšíte úvěr a za tyto peníze pak platíte úroky.
Anuitní splácení nebo překlenovací úvěr?
Překlenovací úvěr nebo překlenovací financování je úvěr, který většinou poskytují stavební spořitelny, pokud nemáte dost naspořeno na svém stavebním spoření. Poskytnou vám úvěr na nemovitost a vy pak splácíte úroky z celé půjčené částky a k tomu si ještě posíláte peníze na stavební spoření, dokud nemáte naspořeno 40% z výše poskytnutého úvěru. To může trvat klidně i 10 až 12 let. Po celou dobu platíte stále úroky z celé částky a i když se vám mírně hodnotí peníze na stavebním spoření, jde o nákladnější variantu, ať už prodejce stavebního spoření tvrdí cokoliv.
Oproti tomu hypotéku splácíte anuitně. Vaše měsíční splátka je pak v bance rozdělena na dvě části. Jedna jde na úhradu úroků a druhá na zaplacení dluhu. Každá taková splátka vám tedy snižuje celkový dluh, a tím pádem z něj následující měsíc platíte i menší úroky.
Poplatek za vedení účtu
Čím dál více bank nabízí vedení bankovního účtu zdarma. Tedy pokud splníte podmínky pro vedení zdarma. Hlídejte si proto, jestli na účet, kterým splácíte hypotéku, přijde vždy požadované minimum peněz. Většinou aspoň 1,5 násobek splátky hypotéky nebo 15.000 Kč. Záleží na jednotlivé bance. Není pravda, že kvůli hypotéce musíte měnit svojí banku a účet. Ten si klidně nechte tam kde ho teď máte, pokud jde o výhodnou variantu, a hypotéku splácejte z nového účtu. Z něj pak můžete platit i náklady spojené s bydlením (SIPO, elektřina, internet, pojištění nemovitosti atd.) a budete mít přehled o nákladech s nemovitostí.
Papírové výpisy bankovního účtu
Tady ani tak nejde o to, že platíte navíc něco bance. Tento poplatek je spíše úhrada nákladů spojených se zasíláním. V dnešní době internet a mobil bankingu je pak nesmysl, zdržovat se papírovým výpisem.
Poplatek za vyřízení vkladu / výmazu zástavní smlouvy
Některé banky za vás zajistí podání vkladu zástavní smlouvy před čerpáním hypotéky, případně i její výmaz při ukončení hypotéky. S tím je spojený poplatek na katastru nemovitostí, kterému se nevyhnete. Dá se ale ušetřit za administrativní poplatek banky za tento úkon. Jedná se o částku od 500 Kč do 1.000 Kč, a je jen na vás, jestli chcete ušetřit čas nebo peníze.
Autor článku: Petr Pařízek
Hypoteční a úvěrový specialista
Tel.:+ 420 776 793 464