top of page

Společenství vlastníků jednotek vs. bytové družstvo: Kdo má větší kontrolu nad vaším bydlením?

Společenství vlastníků jednotek, zkráceně SVJ, je skupina lidí, kteří vlastní jednotlivé byty v jednom domě. Představte si to jako takový bytový klub, kde se všichni členové starají o společné prostory, jako je střecha, chodby nebo zahrada. SVJ vzniká automaticky, když si lidé koupí byty v domě rozděleném na jednotky.



Hlavní úkol SVJ je zajistit, aby dům dobře fungoval. To znamená, že se stará o údržbu, opravy a třeba i o to, že se bude pravidelně uklízet. Každý vlastník bytu je členem SVJ a má právo mluvit do toho, co se v domě děje. Nejvyšší orgán SVJ je shromáždění vlastníků, kde se rozhoduje o důležitých věcech, jako jsou velké opravy nebo rozpočet na další rok.


Krátké shrnutí rozdílů mezi SVJ a bytovým družstvem

Právní status:

  • SVJ: Je právnickou osobou vznikající na základě občanského zákoníku. Vlastníci bytů jsou jednotlivými vlastníky jednotek.

  • Bytové družstvo: Tady vlastní celý dům družstvo a jeho členové mají právo v bytech bydlet. Takže nejsou vlastníky bytů, ale podílníky družstva.

Vlastnictví:

  • SVJ: Každý vlastní svůj byt a zároveň kousek společných částí domu.

  • Bytové družstvo: Celý dům je ve vlastnictví družstva, členové mají právo užívat konkrétní byty na základě svého členství a podílu v družstvu.

Rozhodovací proces:

  • SVJ: Rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek. Každý vlastník má hlasovací právo úměrné svému podílu.

  • Bytové družstvo: Rozhoduje členská schůze družstva. Hlasování se řídí pravidly stanovenými ve stanovách družstva, často s ohledem na počet podílů jednotlivých členů.

Správa a údržba:

  • SVJ: Správa a údržba společných prostor a zařízení je řízena SVJ prostřednictvím zvoleného výboru nebo správce.

  • Bytové družstvo: Správu a údržbu zajišťuje družstvo samo nebo prostřednictvím pověřeného správce.


Ve zkratce: V SVJ máte větší kontrolu nad svým bytem a podílíte se na správě celého domu, zatímco v družstvu jste součástí většího celku, který spravuje dům jako celek.


Práva a povinnosti členů SVJ

Co můžete a musíte jako člen SVJ? Rozhodně byste se měli starat o to, aby byl dům udržovaný, čistý a vše fungovalo.


To můžete ovlivnit tak, že se budete účastnit všech shromáždění, hlasovat a podílet se na rozhodování o důležitých otázkách týkajících se správy domu.


Máte právo nahlížet do všech dokumentů týkajících se činnosti SVJ, včetně účetnictví, zápisů ze shromáždění a dalších důležitých dokumentů.


Můžete také podávat návrhy na zlepšení správy a údržby domu, které mohou být projednány na shromáždění vlastníků.


Jako člen SVJ máte povinnost pravidelně přispívat na správu a údržbu společných částí domu. Výše příspěvků je stanovena na základě rozhodnutí shromáždění vlastníků. Výhodou je, že je vše transparentní a vidíte, kolik peněz má SVJ na společném účtu.


Musíte se starat o svůj byt nebo nebytovou jednotku tak, aby nedocházelo k poškozování společných částí domu a jako člen SVJ musíte dodržovat stanovy a rozhodnutí přijatá shromážděním vlastníků.


Jak se zakládá a spravuje SVJ


Zakládání Společenství vlastníků jednotek začíná rozdělením domu na jednotlivé byty pomocí prohlášení vlastníka, což se zapíše do katastru nemovitostí. SVJ vzniká, když se prodá první jednotka, a poté je nutné jej zaregistrovat u soudu.


Vlastníci bytů na shromáždění volí výbor společenství, která se stará o správu a údržbu společných prostor, jako jsou chodby a střecha. Výbor organizuje úklid, opravy, komunikuje s dodavateli a spravuje finance.




SVJ také může najmout profesionálního správce pro technické a administrativní záležitosti. Společným cílem by mělo být, aby dům byl dobře udržován a pohodlný pro všechny obyvatele.


Výhody a nevýhody SVJ a bytového družstva

Jednou z hlavních výhod SVJ je samostatné vlastnictví jednotek, což znamená, že každý vlastník má plnou kontrolu nad svým bytem a může s ním volně nakládat. Flexibilita a nezávislost ve správě umožňují vlastníkům rozhodovat o údržbě a investicích do společných prostor podle vlastních potřeb a priorit.


Jednou z hlavních výzev je potřeba dosáhnout konsenzu mezi vlastníky. Každý vlastník má své individuální potřeby, preference a finanční možnosti, což může vést k obtížným jednáním při rozhodování o důležitých otázkách, jako jsou velké opravy nebo investice do zlepšení společných prostor. Složitost těchto rozhodování může být někdy frustrující, protože dosažení dohody vyžaduje trpělivost, schopnost naslouchat a ochotu ke kompromisu.



Dalším potenciálním problémem je finanční riziko spojené s neplněním závazků některých vlastníků. Pokud někteří členové SVJ nesplácejí své příspěvky na údržbu a opravy, může to negativně ovlivnit celé společenství. Finanční problémy mohou vést k odkladům nutných oprav nebo dokonce k neschopnosti pokrýt základní provozní náklady. To pak může mít dopad na kvalitu bydlení a hodnotu nemovitosti jako celku.


Kromě toho může být správa SVJ náročná z administrativního hlediska. Výbor musí pečlivě plánovat a sledovat rozpočet, organizovat údržbu, jednat s dodavateli a řešit právní záležitosti. Tato administrativní zátěž může být značná, zvláště pokud členové výboru nejsou zkušení nebo pokud neexistuje profesionální správce, který by pomohl s technickými a administrativními úkoly.


Pokud v bytovém domě tedy nevlastní byty lidé, kteří nemají profesně blízko k účetnictví a stavebnictví, je vhodné využít placených služeb profesionálních správců SVJ.

V praxi to pak vypadá tak, že bytový dům má výbor, který pravidelně jedná a těchto schůzí se účastní zástupce firmy, která pomáhá vše korigovat a organizovat.


A jaké jsou výhody a nevýhody spojené s bytovým družstvem?

Výhodou je, že družstvo jako celek rozhoduje o správě a údržbě nemovitosti, což může vést k efektivnějšímu hospodaření a snazšímu plánování větších investic. Na druhou stranu, společné vlastnictví může omezovat individuální svobodu vlastníků v nakládání s byty, například při jejich prodeji nebo pronájmu.


Bytové družstvo má svá vlastní pravidla a regulace, které musí členové dodržovat. Tato pravidla mohou zahrnovat omezení týkající se úprav bytů, způsobu jejich užívání nebo podmínek pro jejich pronájem či prodej. Tato omezení mohou být vnímána jako nevýhoda pro ty, kteří preferují větší osobní svobodu v nakládání se svým majetkem. Na druhou stranu, regulace mohou zajišťovat, že dům bude dobře udržován a že budou dodržovány standardy, které přispívají k pohodlnému a bezpečnému bydlení pro všechny členy družstva.


Co je tedy výhodnější? SVJ nebo bytové družstvo?

Podle dostupných informací a zkušeností je výhodnější Společenství vlastníků jednotek.


Mnoho lidí preferuje mít plnou kontrolu nad svým bytem, což SVJ umožňuje. Majitelé jednotek v SVJ mohou svobodně nakládat se svým majetkem, což zahrnuje prodej, pronájem nebo úpravy bytu.


U nově postavených bytových domů se častěji zakládají SVJ, protože to odpovídá současným trendům a preferencím vlastníků. Developeři a stavební společnosti preferují tento model, protože je pro ně jednodušší prodat jednotlivé jednotky přímo kupujícím.


Současná legislativa více podporuje vznik SVJ a poskytuje jim jasná pravidla fungování. To usnadňuje proces zakládání a správu SVJ oproti družstvům, která mohou mít složitější strukturu a pravidla.

Současnost a historie

V České republice je více Společenství vlastníků jednotek (SVJ) než bytových družstev. Tento trend je důsledkem několika faktorů, včetně legislativních změn a preferencí nových majitelů nemovitostí.


V roce 1994 probíhala v České republice druhá vlna kupónové privatizace, která se stala důležitým krokem v přechodu od státního vlastnictví k soukromému sektoru. Tento proces měl zásadní dopad i na bytovou situaci v zemi. Privatizace bytů znamenala, že nájemníci, kteří dosud bydleli v bytech vlastněných státem nebo bytovými družstvy, dostali možnost tyto byty odkoupit a stát se jejich vlastníky.


A jak to vypadalo v praxi?

Pokud jste tenkrát bydleli v družstevním bytě, dostali jste nabídku byt odkoupit za zvýhodněnou cenu. Zde můžeme uvést příklady z Liberce z panelového domu Hokejka.

  • Byt 1+1 (cca 37 m²) byla možnost odkoupit za 50 000 Kč.

  • Byt 2+1 (cca 67 m²) byla možnost odkoupit za 70 000 Kč.

  • Byt 3+1 (cca 85 m²) byla možnost odkoupit za 100 000 Kč.


Peníze v té době měly samozřejmě jinou hodnotu. Každopádně odkoupení bytů provedla většina obyvatel. Využili k tomu svoje úspory nebo nákup řešili přes úvěr na bydlení.


Byli zde však tací obyvatelé, kteří tenkrát říkali: “Takových peněz za byt???” A pro koupi se nerozhodli. V tomto konkrétním případě byly byty nabídnuty jiným zájemcům, kteří byty těm lidem pronajímali.


Kdybychom měli tenkrát křišťálovou kouli…. :-) 

Dnešní ceny stejných bytů v Liberci v Hokejce:

  • Byt 1+1 (cca 37 m²) - tržní cena cca 1.500.000 Kč

  • Byt 2+1 (cca 67 m²) - tržní cena cca 4.000.000 Kč

  • Byt 3+1 (cca 85 m²) - tržní cena cca 5.000.000 Kč



Závěr

Věříme, že jsme vám přiblížili fungování SVJ a bytového družstva. Zde je tedy shrnutí, co byste si z článku měli odnést:

  • SVJ poskytuje větší kontrolu nad vaším bytem a flexibilitu v rozhodování o údržbě a investicích.

  • Pokud řešíte, jestli si najmout profesionálního správce, který pomůže se vším okolo SVJ, tak je lepší, ho mít. Ušetříte starosti a potenciální problémy s financemi.

  • Pokud budete potřebovat poradit s nákupem družstevního bytu, můžete se obrátit na realitní kancelář - rádi poradí a pomohou.

bottom of page